Kerroin marraskuun raportissa uudesta asunnostamme ja kuinka aloitamme remontin vuodenvaihteessa mikäli kaikki menee mallikkaasti. Kaikki ei valitettavasti mennyt niin mallikkaasti kun olimme toivoneet.
Asunto josta teimme kaupat ei enää olekaan tuleva kotimme. Saimme juuri ennen joulua tiedon, että joku yhtiön osakkaista lunastaisi sen itselleen. Eilen päättynyt lunastusaika vahvisti tiedon.
Tulevan kodin lunastaminen nuorelta pariskunnalta joulun alla voisi ajatella olevan kuin tikkarin veisi lapselta. Asuntokauppaan vain ei valitettavasti paljoa sympatiaa ja säälipisteitä mahdu. Ymmärrän täysin, ja pakko myöntää että lunastaja teki hyvät kaupat!
Lunastuslauseke?
”Lunastuslauseke on osakeyhtiön tai asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä oleva määräys, jonka mukaan osakkeenomistajalla, yhtiöllä tai jollakulla muulla on oikeus lunastaa itselleen sellainen osake, joka olisi siirtymässä uudelle omistajalle.”
Lunastuslausekkeella on toinenkin epävirallisempi nimi, joka viittaa tiettyyn vähemmistöryhmään keitä taloyhtiöön ei aikoinaan haluttu muuttavan. Taloyhtiöllä tai sen osakkailla oli ja on siis näissä tapauksissa mahdollisuus lunastaa asunto itselleen mikäli tuleva omistaja kuuluu esimerkiksi vähemmistöryhmään, on väärän värinen, väärää uskontokuntaa tai muuten vain ei-haluttu.
Lunastus suoritetaan samoilla ehdoilla ja hinnalla, jolla se olisi myyty myös ulkopuoliselle ostajalle. Tapauksessamme uskon kyseen olleen puhtaasti hyvästä hinnasta, ei siitä että olisimme tulleet syrjityiksi.
Tapaus
Tiesimme kyllä, että yhtiöllä on yhä käytössä lunastuslauseke, mutta emme uskoneet kenenkään sitä käyttävän sillä asunto oli täysin räjäytysvalmis. Ummehtunut haju, muovimatot, purettavia kiviseiniä, niin ja asunnossa ei ollut edes ilmanvaihtoa.
Asunto oli ollut myynnissä myös jo yli puoli vuotta, joten ajattelimme, että mikäli joku osakas olisi siitä kiinnostunut olisivat he tehneet jo kauppaa siitä. Välittäjän mukaan kukaan ei ollut kuitenkaan ollut edes yhteydessä häneen.
Kohde & tarkat luvut
Koska homma jäi meiltä tältä osaa tähän voin avata koko keissin kuluineen!
Kohde: Pitkänsillankatu 18, Kokkolan keskusta
Vuosi: 1944 3h, k, kph (98 m²)
Hoitovastike: 362€/kk
Velaton kauppahinta: 87 000€
Asunnon alkuperäinen pyyntihinta oli 119 000€, joten saimme asunnon siihen nähden hyvällä alennuksella. Olimme kuitenkin budjetoineet remonttiin noin 30 000€, jolloin lopullinen hinta olisi tullut olemaan noin 120 000€.
Asuntokauppalaki oli muuttunut hiljattain lunastuslauksekkeen osalta ja vaati nyt että kauppahinnan tuli olla maksettuna, jotta lunastusaika käynnistyisi.
Saimme pankkilainan 0% omarahoitusosuudella ja garantian takauksella.
Listassa kaikki maksetut kulut ja tapahtumat kuukauden ajalta järjestyksessä:
- Pankkilaina ja takaus (300€ + 1827€) - Varainsiirtovero (1740€) Myyntihinnan maksu ja kaupantekotilaisuus - Osakkeet sähköiseen osakejärjestelmään (358€) Lunastusaika (1kk) alkaa
- Kuukausi lainaa ja korkoja (497€) Asunto lunastetaan 1kk jälkeen
Kulut yhteensä: 4722€. Tämän lisäksi teimme hankintoja remonttia varten yli 2000€ arvosta, mutta nämä tietysti hyödynnettävissä seuraaviin kohteisiin.
Muut ennen lunastusta maksetut kulutkaan eivät tule vain tappioksi kirjanpitoon. Lainamme jäädytetään siihen asti että löydämme uuden kohteen ja Garantian takaus on mahdollista hyödyntää seuraaavan 6kk aikana tai se raukeaa arvottomana. Myös verot saamme hakea takautuvasti palautettaviksi.
Todellinen tappio on siis käytännössä vain osakekirjojen sähköistäminen (358€) sekä Garantia (1827€) mikäli emme löydä uutta kohdetta. Pieni taloudellinen takkiin ottaminen ei harmita läheskään niin paljoa kun itse asunnon menettäminen. Varsinkin kun kyse oli omasta tulevasta kodista.
Vinkit ostajalle
Tämä oli itsellemme ensimmäinen kohde, jossa yhtiöllä ylipäätään oli lunastuslauseketta enää käytössä. Jälkeenpäin katsoen teimme kaiken oikein, mutta pari korttia jätimme käyttämättä. Tässä siis lunastusoikeudellisen asunnon ostajalle muutama tärppi
1. Myyjä vastaa osakekirjojen sähköistämisestä
Koska paperisten osakekirjojen tulee olla siirrettynä sähköiseen osakehuoneistojärjestelmään ennen lunastusajan käynnistymistä, tulee jonkun vastata siitä syntyvistä kuluista. Ostajan kannattaa asettaa kaupan ehtoihin myyjän vastaavan tästä kulusta ja välttää tällä mahdollinen tappio lunastustapauksessa.
2. Hallinta siirtyy lunastusajan jälkeen
Lunastusoikeuden syntymisen edellytyksenä on aina osakkeen omistajanvaihdos, joten lunastusoikeus voi syntyä vasta omistusoikeuden siirtymisen jälkeen. Hallintaoikeuden siirtyminen (ja täten hoitovastikkeesta vastaaminen) taas kannattaa ajoittaa lunastusajan loppuun.
3. Suunnittele plan B
Varaudu tilanteeseen että asunto lunastetaan. Tiedä jo ennakkoon mitä lainallesi tapahtuu lunastustapauksessa ja ennen kaikkea älä jää kodittomaksi. Oman asunnon myyminen tai vuokrasopimuken irtisanominen kannattaa siis vasta kun tiedät varmuudella saavasi asunnon.
+1 Lunastuslausekkeen kiertäminen
Koska tämä vinkki on hieman kyseenalainen, suosittelen vain ostajina tutustumaan netistä löytyviin ennakkotapauksiin lunastusoikeudellisen asunnon ostamiseen murto-osina. Ei suositus eikä neuvo.
Entä nyt?
Päätimme että emme jää murehtimaan tätä kauppaa, vaan jatkamme seuraavan kohteen etsimistä. Tai tarkemmin kohteiden.
Kävimme jo marraskuun puolella katsomassa kahta potentiaalista sijoitusasuntoa ja ensiviikolla luvassa ainakin yksi näyttö lisää. Vaikka näin ensisijaisesti kaipaisinkin kovasti takaisin kerrostaloelämään, ei meillä varsinaisesti ole kiire muuttaa nykyisestä kodistamme pois.
Etsimme siis oman kodin lisäksi nyt sijoituskohteita. 1h-3h -kerrostaloasuntojen myyntiaikeissa olevat kokkolalaiset laittakaa siis viestiä😉
Harmittava takaisku.