Olen kärsinyt asuntokuumeesta jo pidemmän aikaa, hypännyt aktiivisesti asuntonäytöissä ja vuokratuottolaskuri on laulanut. Aikani kotona ei ainakaan helpottanut kuumeilua. Olen näyttänyt kumppanilleni asuntoilmoituksia jatkuvalla syötöllä ja katsonut etuoven kohteet välillä monia kertoja päivässä. Jopa ne muovimattoiset, tupakoidut ja laajaa putkiremonttia vailla olevat kammotukset ovat ajoittain näyttäneet omaan silmääni, ah niin houkuttelevilta! Mietimietimieti miten ihanan tästäkin saisi!
Jonkinasteinen todellisuudentaju kulki koko ajan mukana ja aivan kaikkea emme kelpuuttaneet. Tietyt alueet ja huonosti hoidetut yhtiöt on kierretty kaukaa, mutta itse asunnot ovat omiin silmiini parhaimmillaan remonttikuntoisina. Ihmisillä kun on jokaisella vähän oma käsitys "hyvällä maulla" remontoiduista kohteista ja on ikävä antaa tarjous, jossa myyjän juuri teettämä remontti on hinnoiteltu purkukohteena.
Viimeisen vuoden aikana olemme päätyneet jättämään tarjouksen kuudesta asunnosta joista yksi tärppäsi marraskuussa, mutta päättyi lopulta lunastukseen. Asiasta päästiin yli ja siitä kokemusta viisampana, jatkoimme seuraavan asunnon etsimistä. Laina oli jo nostettu, vakuus maksettu ja lyhennykset juoksivat korkoineen ilman itse asuntoa (tämä on sitä huonoa lainaa🤌🏼).
Löysimme tälle lainalle kuitenkin maaliskuussa kohteen, josta kerroin aikasemmin. Nyt varsin lyhyellä aikavälillä haaviin tarttui myös toinen asunto samasta taloyhtiöstä.
Kohde 1 Kaksio 64m²
Tämän kaksion löysin jo loppukesästä 2023. Kriteerimme täyttyivät, joten tein tuttuun tapan powerpoint-esitelmän laskelmineen kumppanilleni. Kun menin saman päivän aikana katsoman kohdetta uudelleen, oli se kuitenkin jo poistunut netistä. Esitykseeni oli onneksi tarttunut myös välittäjän tiedot, joten soitin hänelle perään, vaikka olinkin varma että kohde oli myyty heti. Näin ei kuitenkaan ollut ja välittäjä lupasi olla yhteydessä kun myyjä haluaisi jatkaa myyntiä.
Olin ehtinyt unohtaa koko asian kunnes nyt keväällä 2024 sain tiedon, että asunto on taas myynnissä, mutta ei vielä julkisesti vaan meidät mukaanlukien kolmelle ostajalle. Meillä oli onneksemme laina valmiina, joten pääsimme tekemään tarjouksen melko pian näytön jälkeen. Tarjous, korotettu tarjous ja kaupat.
Tässäkin taloyhtiössä oli käytössä lunastuslauseke, joten kauppojen jälkeen oli vielä yli kuukauden odottelu ennen kaiken varmistumista. Muitakin hidasteita ja mutkia mahtui matkalle, mutta kaikki saatiin lopulta onnistuneesti maaliin.
Tämä asunto ostettiin omaksi kodiksi, mutta teimme myyjän kanssa sopimuksen, että nykyinen iäkkäämpi vuokralainen saa asua asunnossa niin pitkään kun haluaa. Oma muuttomme ja remontti tähän asuntoon tapahtuu siis vielä tuntemattomana ajankohtana, mutta asunto toimii myös vuokrakohteena hyvin, pienestä kassavirtamiinuksesta huolimatta.
Kohde 2 Kolmio 77m²
Huoneen verran isompi asunto oli myynnissä kerroksen ylempänä kuin jo ostettu kaksio, ja koska pidimme yhtiöstä ja sen sijainnista halusimme mennä katsomaan myös tätä.
Välittäjän ottamat kuvat eivät tehneet kunniaa asunnolle, mikä tietysti oli meidän etumme, sillä muita ostajaehdokkaita ei ollut näköpiirissä. Näytön jälkeen haimme lainalupauksen ja jätimme ehdollisen tarjouksen. Ehtona kosteusmittaus sekä edellisen asunnon (kohde 1) lunastusajan päättyminen tilanteeseen, jossa asuntoa ei lunasteta. Kauppojen jälkeen ei siis tarvinut jäädä taas yli kuukaudeksi odottamaan kun olimme jo osakkaina yhtiössä.
Tämän asunnon parhaita puolia näin sijoittajana oli sen suuri yhtiölainamäärä (lähes 50% kauppahinnasta), kun rahoitusvastikkeet ovat ainakin vielä vähennyskelpoisia. Tämä on myös remonttikohteena kaikkea mitä olemme hakeneet ja odotan innolla että pääsemme toteuttamaan visiotamme heinäkuussa kun asunto tyhjenee.
Sijoittamisen arvoinen yhtiö
Oma asuntosalkkuni on vielä melko pieni ja varsinkin sen vuoksi, kaksi asuntoa samasta taloyhtiöstä ovat ne kuuluisat munat samassa korissa. Meillä on kuitenkin mielestämme hyvä käsitys yhtiöstä, sen kunnosta ja arvonnousupotentiaalista, joten vaikka riski on aina olemassa ei se tässä tapauksessa ole sen suurempi kuin ostaminen toisesta taloyhtiöstä.
Ensinäkin taloyhtiö on hyvin hoidettu ja tässä tapauksessa vielä todella kattavasti remontoitu. Julkisivuremonttia lukuunottamatta kaikki oleellinen on hoidettu viimevuosien aikana, kuten isosta yhtiölainamäärästä pystyy päätellä. Harva yhtiön remontti/korjaus saadaan täysin leivottua hintaan nostaen asunnon arvoa, mutta julkisivua voisi pitää poikkeuksena. Koska tavoittelemme arvonnousua kummallekkin kohteelle oli meidän onnemme että julkisivuremontti oli kuitenkin tulossa ja pääsimme ensimmäisen kaupan jälkeen yhtiökokoukseen jo asiasta päättämään. Painosanalla tulossa, sillä yhteensä noin 20 000€ tuleva yhtiölainaosuus ei varsinaisesti houkuta muita ostajia, mutta meille se oli pelkkä säästö veroissa ja hyvä lisäajuri arvonnousuun.
Taloyhtiö sijaitsee noin 1km keskustasta, Leenalan alueen paremmalla puolella josta n. 400m säteellä löytyy kauppa, päiväkoti, koulu, urheilukenttä ja vanhainkoti. Sijainnin lisäksi muita vuokrattavuutta helpottavia tekijöitä ovat hissi, jokaisen asunnon oma parkkipaikka ja esteettömyys.
Ensimmäisen asuntokaupan jälkeen pääsimme jo seuraavalla viikolla todistamaan yhtiökokousta joka oli aivan omaa luokkaansa monella tavalla. Pitkän kokouksen jälkeen jäimme juttelemaan muutaman osakkaan kanssa ja tapasimme tulevan naapurimme. Osakkaiden (eli tässä tapauksessa myös asukkaiden) keski-ikä oli varmasti lähempänä 70 ja tämän naapurin arvion mukaan vain neljä ihmistä koko taloyhtiöstä on enää työssäkäyviä. Vitsailin sitten sopivani hyvin joukkoon.
Yhteenvetona kyse on siis rauhallisesta, hyvin hoidetusta ja sijainnin kannalta loistavasta yhtiöstä, johon pääsimme sisään mielestäni varsin kohtuulliseen hintaan. Näin sijoittajana yhtiölainan määrä ja yhä käytössä oleva lunastuslauseke on tapauksessamme myös iso plussa!
Rahoitus 3400 eurolla
En blogissa kerro asuntojen tarkkoja hintoja, mutta tavallisella 30% vaaditulla lisävakuudella olisi hankinta vaatinut monien kymmenien tuhansien eurojen käsirahaa. Pääsimme kuitenkin näihin käsiksi huomattavasti pienemmällä panoksella.
Kohde 1, laina nostettiin 2023 ja on oman asunnon laina, johon ostimme Garantian takauksen koko puuttuvalle vakuudelle (hinta n. 1900€). Tässä olisimme mahdollisesti päässeet halvemmalla mikäli ostettava vakuus olisi ollut tähän kyseiseen asuntoon 2023 lunastetun sijaan. Anyway, ostettavat vakuudet ovat kyllä kätevä ratkaisu ja olemme kerran aikasemminkin sellaista päässeet käyttämään.
Kohde 2, lainan vakuudeksi emme halunneet ostettavaa vakuutta sen ehtojen vuoksi: sijoitustoiminnan kannalta hyödyllinen yhtiölaina olisi tällöin pitänyt maksaa pois. Päädyimme hyödyntämään minun ensiasuntoni vapaan vakuuden, jonka tarkasta määrästä en tosin ollut varma. Tilasin isännöitsijäntodistuksen (n. 100€), josta selvisi, että lainaa olikin odotettua vähemmän jäljellä, mikä tietysti tarkoitti enemmän vapaata vakuutta!
Tarvittavaa vakuutta jäi kuitenkin puuttumaan vielä tämän jälkeen muutama tuhat euroa, jonka olimme valmiit maksamaan, mutta pankki itse tarjosi mahdollisuutta vakuusvajeeseen. Helppo kyllä!
Kummastakin asunnosta maksettavaksi tuli myös osakekirjojen sähköistäminen maanmittauslaitokselle (n. 700€) ja pankin maksuja (n. 700€). Näiden lisäksi 1,5% varainsiirtoverot kummastakin kohteesta.
Yhteensä verot huomioimatta saimme asunnot hankittua yhteensä noin 3400 eurolla. Vaikka olimme valmiit maksamaan myös käsirahaa, on tämä huomattavasti parempi ratkaisu tähän hetkeen.
Asuntokuume helpotti
Koko asuntokuume sai alkunsa omasta muutoksenkaipuustani ja toivottu lopputulos olisi ollut uusi oma koti jo viime syksynä. Kaikki palaset kuitenkin loksahtelivat paikoilleen ja olen tyytyväinen siihen miten tässä lopulta kävi, vaikka alkuperäinen suunnitelma ei toteutunutkaan.
Nyt (tai ainakin toistaiseksi) minulle riittää nykyisten kohteiden hoitaminen ja tulevat remontit. Omat asuntokuviotkin alkavat selkeentyä ja seuraavaksi pöydällä on tämänhetkisen kodin kohtalo, jossa sekä vuokraus että myynti ovat varteenotettavia vaihtoehtoja.
Kesälle on nyt ainakin tarpeeksi asuntoaiheista tekemistä ja kirjoittamista luvassa!
Comments